Девелоперские франшизы сдержат рост цен на квартиры – эксперт ГК «А101»
Девелоперские франшизы, о запуске которых в 2019 году объявили несколько крупных игроков первичного рынка жилой недвижимости, следует расценивать как инструмент укрупнения рынка. Однако для конечного потребителя такой формат предпочтительнее традиционных сделок M&A, поскольку он позволит избежать дефицита предложения в процессе перехода строительной отрасли на эскроу-счета, считает директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.
По его словам, наиболее вероятным риском для строительной отрасли от перехода на новые условия работы было значительное сокращение объёма предложения.
«В соответствии с критериями Банка России проекты ряда участников рынка могут получить «удовлетворительный» или «слабый» уровень кредитоспособности, что на практике с высокой степенью вероятности означает отказ в предоставлении проектного финансирования – единственного источника средств на строительство. Это сократит количество игроков и проектов на рынке, особенно с низкой стоимостью квадратного метра. В этом случае, по оценкам разных отраслевых экспертов, повышение цен на жилье может составить от 7% до 25%», — пояснил эксперт ГК «А101».
Дмитрий Цветов добавил, что программы франшизы от крупных девелоперов с сильным брендом способны в значительной степени нивелировать этот риск, потому что в большинстве случаев они предполагают, по сути, совместную реализацию проектов с разной степенью плотности взаимодействия – от отдельных услуг в проектировании и генподряде до фактического выкупа бизнеса у небольших игроков за прибыль в будущих проектах.
«Не у всех системных девелоперов есть в распоряжении достаточный земельный банк для обеспечения собственного устойчивого развития, и франшиза выглядит наименее затратным способом решения этой проблемы. В то же время новые правила вынудили многих участников рынка пересмотреть собственную стратегию в целом – и вариант продолжить работу вместе с одним из лидеров рынка или просто отдать ему площадки в обмен на долю в прибыли выглядит не самым плохим вариантом. В выигрыше же опять остаётся покупатель: сначала проектное финансирование избавило его от инвестиционных рисков, а теперь крупные игроки рынка сами работают против подорожания жилья. Ценовая стабильность будет хорошей рекламой новым правилам работы отрасли, особенно после сильного роста цен минувшей зимой», — подчеркнул он.
По словам эксперта ГК «А101», средняя стоимость квадратного метра стабильна уже третий месяц подряд. Например, по итогам второго квартала в столичных проектах комфорт-класса она выросла всего на 1%, до 178,9 тыс. рублей, а в Новомосковском округе – снизилась на 0,8%, до 122,4 тыс. рублей.
«В конце 2018 и начале 2019 года спрос на жилье и, соответственно, стоимость квадратного метра подогревались прогнозами о резком подорожании жилья в процессе перехода отрасли на продажи через эскроу-счета, причём не с 1 июля, а по мере выхода на рынок проектов, девелоперы которых заблаговременно перешли на новые условия работы. Однако прогноз не оправдался, а цены на квартиры в проектах с эскроу-счетами почти не отличались от тех, что завершаются по старым правилам. Это остановило рост цен. Нынешние незначительные колебания связаны только с балансом спроса и предложения», — рассказал он.
По мнению Дмитрия Цветова, сейчас на рынке нет никаких предпосылок к тому, чтобы этот рост возобновился. Недавний ажиотажный спрос привёл к значительному вымыванию предложения за счёт спроса будущих периодов. Поэтому уже во втором полугодии 2019 года спрос может снизиться примерно на 15-20%.
«Единственное, что может поддержать спрос на текущем уровне – повышение доступности ипотеки после снижения Центробанком ключевой ставки. Этот процесс уже начался, банки постепенно снижают ставки по своим ипотечным программам. Если все тренды «сработают» правильно, рынок может стабилизироваться в перспективе 2-3 лет. Резких взлётов в этот период не будет, но и кризисов тоже», — резюмировал эксперт ГК «А101».
