Причины сокращения продаж на первичном рынке недвижимости Москвы

В столичном регионе продажи квартир на первичном рынке жилья (за исключением элитного и премиум-класса) уже сократились на 17% относительно 2018 года, однако цены продолжают расти. По данным аналитиков ГК «А101», в ноябре в Новомосковском округе Москвы цены снова перешагнули порог в 125 тыс. рублей за квадратный метр, прибавив примерно 1% относительно октября 2019 года и почти 7% относительно ноября 2018 года. Цены растут и в других округах столицы: в среднем квадратный метр в проектах эконом- и комфорт-класса подорожал на 1%, а бизнес-класса – на 3%.

Основная причина – последствия ажиотажа в первые несколько месяцев 2019 года, во время которого реализовалась значительная часть спроса будущих периодов, а также опережающие темпы сокращения объема нового предложения. По итогам третьего квартала 2019 года в столичном регионе на рынок вышло около 1,8 млн кв метров жилья, и это почти вдвое ниже показателей аналогичного периода прошлого года. D Новомосковском округе Москвы в третьем квартале объем нового предложения сократился на 21% относительно аналогичного периода 2018 года, в октябре 2019 года – на 16%, а в ноябре – на 62%.

«Дисбаланс спроса и предложения вызван переходом отрасли на работу через эскроу-счета, но на уровень цен сами новые правила не влияют. Весной 2019 года на рынок выходили проекты, девелоперы которых располагали реальными возможностями обеспечить 30% строительной готовности и 10% проданных квартир, а с лета – только те, что продаются через эскроу-счета. В силу неотработанности схем взаимодействия между девелоперами и банками этих проектов пока явно недостаточнодля восполнения предложения», — прокомментировал директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.

Он добавил, что тренд может сохраниться по мере естественного «вымывания» с рынка проектов, реализацию которых девелоперы сейчас завершают по «старым правилам», а также недостаточно активного выхода на рынок проектов, которые будут строиться на банковские кредиты. В этом случае цены на жилье могут вырасти на 10% уже в 2020 году.

«Рост цен мог быть существенно выше уже сейчас, но они и так весь год были «перегреты» — сначала ажиотажным спросом, а затем возникающим дефицитом нового предложения. Это особенно хорошо прослеживается в НАО, где средний срок экспозиции в несколько раз меньше, чем в других округах – примерно 4 месяца», — отметил Дмитрий Цветов.

По его мнению, при позитивном сценарии рынок начнет стабилизироваться уже в следующем году, когда будет налаживаться взаимодействие банков и девелоперов, а также развиваться тренд на снижение среднего уровня ипотечных ставок. Однако чтобы новая схема работы быстрее «прижилась» и начала развиваться, ее следует освободить от новых и непредвиденных законодательных инициатив.

«Например, проект закона, предусматривающего начисление дольщикам процентов с денег, которые они положили на эскроу-счета, в основе имеет стремление помочь покупателям квартир найти средства на ремонт и обстановку. При этом весь рынок первичного жилья уже давно идет в этом направлении, только не принудительным, а эволюционным путем. Доля квартир с отделкой в структуре предложения в НАО сегодня составляет 48%, активно появляются варианты с отделкой и меблировкой, и разница в цене готовой квартиры и «стройварианта» значительно меньше суммы, которую человек потратит на ремонт и обстановку своими силами. В то же время, если инициатива получит поддержку, выплата процентов дольщикам будет учтена в объеме проектного финансирования, что приведет к удорожанию жилья. Кроме того, сами новости об этой инициативе, предложенной до консультаций с ЦБ и девелоперами, только запутывают дольщиков», — подчеркнул Дмитрий Цветов.

Для справки:

Группа компаний «А101» – инвестиционно-строительный холдинг, один из крупнейших девелоперов Москвы. Входит в ПФГ САФМАР Михаила Гуцериева. Собственный земельный банк Группы представляет собой участки суммарной площадью около 2500 га на территории Троицкого и Новомосковского округов Москвы. На них ГК «А101» создаёт сбалансированную городскую среду, учитывающую все потребности и аспекты жизни современного человека – строит жилье, объекты социально-бытовой инфраструктуры, создаёт городские общественные пространства и рекреационные зоны.

За все время своей работы Группа ввела в эксплуатацию порядка 2,5 млн кв. метров недвижимости различного назначения, инвестировала порядка 3,4 млрд рублей в развитие социальной инфраструктуры. Кроме того, на базе стратегического мастер-плана развития собственного земельного банка ГК «А101» занимается созданием новых рабочих мест в ТиНАО, ведёт работу по привлечению инвесторов в локацию.

В 2018 году ГК «А101» ввела в эксплуатацию 17 жилых домов комфорт- и бизнес-класса с коммерческими помещениями на первых этажах и в пристроенных помещениях, а также детский сад на 220 мест. Суммарная общая площадь указанных объектов, а также введённых объектов инженерной инфраструктуры и подземных паркингов составляет 202 198 кв. метров.