Возрождение русской усадьбы: за последние 5 лет спрос на исторические особняки вырос в пять раз

Инвесторы и покупатели восстанавливают архитектурные ансамбли и приспосабливают их под родовые поместья, музеи, гостиницы, арт-институции и штаб-квартиры. О новой жизни традиционного для России формата недвижимости эксперты говорили на дискуссии, организованной Sminex в «Городской усадьбе в Орлово-Давыдовском».
Русские усадьбы — уникальный культурный феномен.

Востребованные в XVIII–XIX веках среди дворянских семей, они почти утратили жилую функцию в советское время. Сегодня интерес к ним возрождается. Член Российской ассоциации реставраторов и основатель архитектурного бюро BOMAR Марианна Петренко считает, что усадьбу для покупки сейчас рассматривают в пять раз чаще, чем 3–5 лет назад.

С ней согласен и эксперт по исторической недвижимости Вадим Разумов. «Интерес к усадьбам провоцирует индивидуальный туризм, развитие меценатства и благотворительности, внимание к генеалогии. Основные расходы, помимо реставрации, идут на коммуникации, оборудование и благоустройство территории», — объяснил он.

Cоздатель инвестиционной компании Skyfort Capital Илья Опренко подтвердил внимание к усадебной теме в бизнес-сообществе: «Это новый класс инвестиций в недвижимость. И усадьбы — социально ориентированные проекты. Восстанавливая их, клиент создаёт новые рабочие места, влияет на положение окрестных населённых пунктов. Эти ценности должны быть близки человеку. Согласно нашей аналитике, уровень доходности усадеб составляет 21% годовых».

По данным ассоциации «Русская усадьба», сегодня в Москве зарегистрировано 1098 усадеб и особняков, причём 90% из них — в границах Центрального административного округа. Средняя стоимость восстановления таких зданий — от 250 млн рублей. Об этом на встрече в «Городской усадьбе в Орлово-Давыдовском» рассказала директор ассоциации Вера Стерлина. «Прежде чем приступать к реставрации объекта культурного наследия, надо хорошо изучить его культурно-исторический смысл и связанный с ним характер дальнейшего использования, функциональное предназначение. Такой подход будет усиливать капитализацию объекта, повышать отдачу вложенных средств», — заметила она.

Новая жизнь исторических усадеб складывается по-разному. В загородных поместьях чаще всего обустраивают музейно-туристические комплексы, а городские становятся ресторанами, бутик-отелями и жилыми домами. Один из свежих и самых необычных примеров приспособления привела Марианна Петренко: историческое помещение скотного двора на территории усадьбы «Валуево» в 10 км от МКАД скоро будет перепрофилировано под премиальную спа-зону с термальными бассейнами, а водонапорная башня там же станет библиотекой с обсерваторией.

Реставрация «Городской усадьбы в Орлово-Давыдовском» и наполнение ансамбля современными системами комфорта заняли у Sminex 7 лет вместе с этапом согласования работ. Четыре особняка общей площадью 4700 кв. м окружены частным парком, занимающим 2 гектара, где девелопер по архивным чертежам реконструировал липовую аллею и создал лабиринты в лучших традициях ландшафтного дизайна прошлых веков. Парадные входы в особняки венчают редкие мозаичные иконы, созданные в XIX веке венецианскими мастерами с применением золотой смальты. Девелопер полностью подготовил усадьбу сразу к двум функциям: здесь удобно поселиться большой семьёй или разместить штаб-квартиру крупной компании — на кованых воротах парадного въезда даже предусмотрено место под фамильный герб или фирменную символику.

«Среди самых дорогих и редких решений — создание подземной галереи, связывающей все особняки. Для этого на глубине 16 метров мы сформировали сверхпрочный фундамент и вбили 650 бетонных свай. В подземном пространстве также разместились паркинг и три чаши для бассейнов. Несмотря на сложную логистику, для кровли доставили из Германии патинированную медь самого высокого качества — даже спустя годы она сохранит свой оттенок. А ещё мы восстановили дворцовые окна — профили для них изготовили из благородного дуба. У Sminex есть фирменный подход к созданию совершенных домов — Fine Development. Мы тщательно прорабатываем все детали: архитектуру, интерьеры, планировки, дворы-парки. Этот подход мы использовали и в работе с усадьбой», — рассказала вице-президент по согласованиям Sminex Самира Левшина.

В рамках дискуссии первый заместитель руководителя Департамента культурного наследия и главный археолог Москвы Леонид Кондрашёв отметил, что за 14 лет в столице было отреставрировано 2375 зданий со статусом объектов культурного наследия и в течение последних 9 лет большинство из них восстанавливают частные инвесторы. «Мы выступаем за то, чтобы привлекать к реставрации только те организации, в профессиональных качествах которых мы уверены», — добавил он. Сегодня Sminex возвращает в городские сценарии 15,3 тыс. кв. м исторической недвижимости — больше всех среди столичных девелоперов.